Mapletree Logistics Trust: Schuldenkosten steigen voraussichtlich auf 3 % bei stagnierender DPU, während Redevelopment in Changi South Rendite von 6,5 % anpeilt
Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des zweiten Quartals des Geschäftsjahres 2027, 28. Oktober 2026
Der Mapletree Logistics Trust hat ein stabiles und bei den Ausschüttungen im Wesentlichen unverändertes zweites Quartal vorgelegt. Die folgenreicheren Details betrafen jedoch den Ausblick: Das Management stellte für das kommende Jahr einen stetigen Anstieg der Fremdkapitalkosten in Aussicht, bestätigte ein Redevelopment im Wert von 141 Millionen S$ in Singapur und signalisierte, dass die wertmäßig größte Chance im Portfolio – die Kaufoption für das Objekt 201 Keppel Road – eher ein Thema für die Jahre 2028 oder 2029 als für die nahe Zukunft ist.
Fremdkapitalkosten belasten Ausschüttungen am stärksten
Der Nettoumsatz (Gross Revenue) stieg im Jahresvergleich um 1,4 % und das Nettobetriebsergebnis (Net Property Income, NPI) kletterte um 1,0 %, gestützt durch Initiativen zur Wertsteigerung von Immobilien (Asset Enhancement Initiatives) in Singapur, die im späten Vorjahr abgeschlossene Akquisition in Indien, organisches Wachstum sowie stärkere Verläufe von Renminbi und Australischem Dollar. Veräußerungen minderten die Erträge teilweise. Die Ausschüttung je Anteilsschein (Distribution per Unit, DPU) belief sich auf 0,01816 S$ nach 0,01815 S$ im Vorjahreszeitraum, während die DPU für das erste Halbjahr 0,03632 S$ gegenüber 0,03627 S$ betrug. Das an die Anteilsinhaber ausschüttungsfähige Einkommen belief sich auf 93,3 Millionen S$ im Vergleich zu 92,5 Millionen S$. Der Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Anteil stieg leicht von 1,26 S$ auf 1,27 S$.
Der Finanzierungsausblick ist der wesentliche Belastungsfaktor für die DPU-Entwicklung. Die durchschnittlichen Schuldenkosten liegen derzeit bei 2,7 %, und das Management rechnet bis zum Ende des Geschäftsjahres mit rund 2,8 %. Auf die Prognose für das Folgejahr angesprochen, erklärte CEO Jean Kam, der Trust peile Werte von „2,9 % bis 3 %“ an. Das Management führte diesen Druck auf Anschluss-Hedging, höhere Zinssätze für Kredite in japanischen Yen sowie zusätzliche Kreditaufnahmen zur Finanzierung der Indien-Transaktion, von Investitionsausgaben (CapEx) und Erbpachtzuschlägen (Land Premiums) in Singapur zurück. Niedrigere Basiszinsen auf ungesicherte Singapur-Dollar-Kredite glichen dies nur teilweise aus. Da rund 90 % der Schulden – beziehungsweise rund 83 % ohne Berücksichtigung der vorübergehenden Kreditrückzahlung – festgeschrieben sind, hat der Trust nur begrenzten Spielraum, um die Neupreisung abzufedern.
Die Quartalszahlen wurden zudem durch zeitliche Effekte verzerrt. MLT nahm im August perpetual Securities (Nachranganleihen) im Wert von 400 Millionen S$ zu einem Kupon von 3,5 % auf, um im November fällige Perpetual Securities im Volumen von 400 Millionen S$ und einem Kupon von 3,725 % abzulösen. Die Erlöse wurden in der Zwischenzeit zur Kreditiliquidität geparkt. Dies drückte den ausgewiesenen Verschuldungsgrad (Aggregate Leverage) von einem normalisierten Wert von 40,4 % auf 37,5 % und führte dazu, dass der Trust für rund 2,5 Monate die Kupons für beide Instrumente gleichzeitig trug. Der CFO räumte einen „negativen Carry“ ein, da die vorübergehend zurückgezahlten unbesicherten Kredite weniger als 2 % kosteten, betonte jedoch, dass der längerfristige Vorteil aus dem Tausch eines 3,725 %-Kupon gegen einen mit 3,5 % resultiert. Die Überschneidung der Perpetual Securities dämpfte daher die DPU in diesem Quartal, allerdings handelt es sich um einen vorübergehenden Effekt. Zudem begab MLT seine erste Offshore-Renminbi-Anleihe im Volumen von 500 Millionen CNY mit einem Kupon von 2,1 % und verfügt über zugesagte Kreditlinien von 1,15 Milliarden S$, denen in diesem Geschäftsjahr fällige Schulden von nur rund 90 Millionen S$ gegenüberstehen.
Changi South: Rendite auf die Baukosten von 6 % bis 6,5 %, aber mit langem Zeithorizont
Das Management wird zwei in die Jahre gekommenen Immobilien in Changi South zu einer fünfstöckigen Logistikanlage mit Rampenerschließung umbauen. Dadurch erhöht sich die Bruttogeschossfläche um 34 % auf 0,5 Millionen Quadratfuß. Die Gesamtentwicklungskosten werden auf 141 Millionen S$ geschätzt; der Baubeginn ist für das erste Quartal des Geschäftsjahres 2027 angesetzt, die Fertigstellung für das zweite Quartal 2029. Kam stellte eine Rendite auf die Baukosten (Yield on Cost) von 6 % bis 6,5 % in Aussicht – im Einklang mit den rund 6,5 %, die bei 5A Joo Koon erreicht wurden –, und peilt Zielmieten von 2,30 S$ bis 2,50 S$ je Quadratfuß an. Sie warnte jedoch davor, dies als festen Maßstab zu betrachten: „Es hängt stark vom Kostenumfeld ab.“
Der Ergebniseinbruch durch die vorübergehende Außerbetriebnahme der Immobilien dürfte gering ausfallen. Ein Objekt ist zu weniger als 50 % und das andere zu rund 70 % vermietet, da Mieter bereits an andere Stellen im Portfolio verlegt wurden. Die Auswirkungen auf das NPI liegen damit unter 1 %. Die Finanzierung soll über denselben Ansatz erfolgen wie bei Joo Koon, wobei progressive und rücklastige Investitionsausgaben mit laufenden Veräußerungen abgeglichen werden, um den Verschuldungsgrad zu steuern. Das Management erklärte, dass die Divestment-Pipeline für das Geschäftsjahr 2028 bereits aufgebaut wird. Außerhalb Singapurs schreitet das Redevelopment in Malaysia „planmäßig, aber sehr langsam voran“, wobei eine Zusammenlegung im kommenden Jahr wahrscheinlich ist. Zudem prüft das Team Optionen für Erweiterungen und phasenweise Entwicklungen in Australien und Japan.
Die Option für 201 Keppel Road wird ein Thema für 2028 bis 2029
Die dem Sponsor zustehende Kaufoption für die 201 Keppel Road, das Flaggschiff-Objekt des Trusts in Singapur, wurde verschoben. Als Antwort auf den DBS-Analysten Derek Tan erklärte Kam, ein etwaiges „Weihnachtsgeschenk“ sei eine mittelfristige Angelegenheit, die an das Auslaufen des Mietvertrags im Jahr 2028 sowie an die eigenen Entwicklungspläne des Sponsors für die Southern Waterfront geknüpft sei, welche Planungs- und Denkmalschutzauflagen beinhalten. Transparenz bezüglich der Preisgestaltung dürfte sich eher um die Jahre 2028 oder 2029 einstellen. Kam bestätigte, dass die Option auf Basis einer Umnutzung zu gewerblichen oder Wohnzwecken gemäß den Parametern der Urban Redevelopment Authority (URA) bewertet wird und nicht auf Basis des aktuellen Logistikwerts. Investoren, die auf ein kurzfristiges Kapitalereignis hoffen, sollten diesen Zeitplan berücksichtigen.
Vermietung: Singapur und Schwellenländer stark, China weiterhin negativ
Die Vermietungsquote des Portfolios lag bei 96,4 %, und die Mietanpassungen (Rental Reversions) beliefen sich auf positive 2,1 % nach 0,9 % im Quartal zuvor beziehungsweise 4,2 % ohne China. Nach Märkten aufgeschlüsselt betrugen die Reversions 5,3 % in Singapur, 6,3 % in Korea, 5,3 % in Vietnam, 3,3 % in Indien, 2,8 % in Malaysia, 1,8 % in Japan und 0,5 % in Hongkong. China verzeichnete minus 1,7 %, was einer leichten Verbesserung gegenüber minus 1,8 % entspricht. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALE) ist mit 2,5 Jahren stabil, und 34 % der Mietverträge laufen im Geschäftsjahr 2027 aus, wobei es sich überwiegend um einjährige Verträge in China handelt. Das Management rechnet in Singapur, Malaysia, Vietnam und Indien mit Mietanpassungen von 3 % bis 5 %. Die Vermietungsquote in Indien sank aufgrund von Übergangsleerständen, die im kommenden Quartal voraussichtlich wieder aufgefüllt werden.
China bleibt der Schwachpunkt, und das Management lehnte es ab, sich auf einen Wendepunkt festzulegen. Kam erklärte, die Mietanpassungen dürften sich in einer ähnlichen Spanne wie die aktuellen minus 1,6 % bis minus 1,7 % bewegen, und die Visibilität sei durch einjährige Mietvertragslaufzeiten eingeschränkt. Ein klarer Blick könnte sich „gegen Ende des Geschäftsjahres“ ergeben. Brandon Lee hakte nach, ob sich der Ausblick verschlechtert habe, da das Management sich zuvor zuversichtlicher gezeigt hatte. Kam verneinte dies: „Es ist lediglich so, dass wir es im Hinblick darauf, wann wir einen neutralen Trend erreichen, für ratsamer halten, eine Einschätzung erst später abzugeben.“ Sie verwies auf eine verbesserte Vermietungsquote von 94,4 % und eine konstant hohe Mieterbindungsrate. James Sung beschrieb ein divergierendes Bild: Der Westen habe die Talsohle durchschritten, der Norden zeige Anzeichen einer Bodenbildung, und der Osten stabilisiere sich angesichts eines begrenzten Neubaubeginns. Der Süden kämpfe weiterhin mit Überkapazitäten, wenngleich das Engagement von MLT dort gering ist. Das Management plant, die Vermietungsquote in China nahe 94 % zu halten und gleichzeitig selektiv Mieten durchzusetzen, nachdem in der Vergangenheit Mieten zugunsten der Vermietungsquote „geopfert“ wurden. Zudem gibt es keine versteckten Potenziale im Mietbestand. Auf die Frage nach starken Mietanpassungen aus vor einem Jahrzehnt unterzeichneten Verträgen antwortete Sung: „Ich wünschte, es gäbe welche. Aber bedauerlicherweise glaube ich das in diesem Stadium nicht.“
Veräußerungen nahe am Ziel; Akquisitionen sind der nächste Prüfstein
Die Veräußerungen im bisherigen Jahresverlauf belaufen sich auf insgesamt 243 Millionen S$ und liegen damit nahe dem Ziel von 200 Millionen bis 300 Millionen S$. In der Präsentation wurde ein Aufschlag auf den Buchwert von 2,1 % genannt, während der Leiter des Bereichs Veräußerungen von 3,1 % sprach. Zu den Transaktionen gehören zwei Wuxi-Objekte, die an den ersten Renminbi-Fonds des Sponsors verkauft wurden, das Objekt 39 Changi South, Derrimut in Australien, der an einen Dritten veräußerte Mapletree Northwest Logistics Park in China sowie zwei Stockwerkseigentumseinheiten (Strata Units) im Grandtech Centre in Hongkong. Weitere Verkäufe sind geplant: ein oder zwei weitere in China, eine Handvoll in Singapur, Australien und Japan sowie fortlaufende Strata-Verkäufe in Hongkong. Im Grandtech Centre verbleiben rund 140 Einheiten, was grob der Hälfte des Gebäudes entspricht, und auch Shatin 2 und 4 sind nach dem Strata-Modell aufgeteilt. Das Management teilte mit, dass das Gesamtprogramm 300 Millionen S$ übersteigen könnte, wobei ein Verkauf an einen einzelnen Käufer unrealistisch ist und es sich bei den Käufern überwiegend um Mieter und Eigennutzer handelt.
Die interessantere Frage betrifft die Verwendung des recycelten Kapitals. Das Management evaluiert Singapur, Japan, Vietnam, Indien und Malaysia und merkte an, dass Singapur die breiteste Renditespanne biete. Australien, Hongkong und Korea weisen derzeit negative Spreads auf und haben keine Priorität. Die vom Sponsor stammenden Assets in Vietnam und Indien weisen ein beachtliches Volumen auf, weshalb Transaktionen mit Dritten Priorität haben, während der Sponsor „es sich leisten kann, etwas zu warten“. Kam betonte, dass jede Akquisition ertragssteigernd (accretive) sein muss. Analyst Mervin Song wies darauf hin, dass der Sponsor im kommenden Jahr voraussichtlich eine Plattform börsennotieren wird und daher ein Wachstum des verwalteten Vermögens (AUM) aufzeigen möchte. Das Management nannte abgesehen von Verjüngung, Reallokation, der Verteilung von 70/30 zwischen Industrienationen und Schwellenländern (Developed to Emerging) sowie weiterem vom Sponsor unterstützten Kapitalrecycling keinen spezifischen Kurstreiber.
Buchhalterische Positionen
Das Nettobetriebsergebnis ging im Quartalsvergleich von 156 Millionen S$ auf 155 Millionen S$ zurück. Die Immobilienaufwendungen wurden durch zwei Sondereffekte verzerrt: die Auflösung einer zu hohen Nebenkostenrückstellung im ersten Quartal und eine Nachverrechnung von Grundsteuern für eine Vorperiode im zweiten Quartal nach einer Einschätzung durch die IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore). Das Management erklärte, dass sich an den zugrunde liegenden Margen nichts geändert habe. Der Verlust von 6,8 Millionen S$ aus dem Verkauf von Tochtergesellschaften spiegelt die Veräußerung zweier China-Assets über Onshore-Einheiten wider und deckt Währungs- sowie Veräußerungskosten ab. Die Anpassungen des ausschüttungsfähigen Einkommens in Höhe von 8,7 Millionen S$ wurden als routinemäßige Mietamortisationen beschrieben. Eine Frage eines Analysten zu geringeren, in Anteilen gezahlten Managementgebühren blieb in der Telefonkonferenz unbeantwortet; das Management kündigte an, dies nachzureichen.