Mapletree Logistics Trust: Los costos de la deuda apuntan al 3% mientras la DPU se estanca, y la reurbanización en Changi South busca un rendimiento sobre el costo del 6,5%
Conferencia de resultados del segundo trimestre del año fiscal 2027, 28 de octubre de 2026
Mapletree Logistics Trust reportó un segundo trimestre estable y, en términos de distribuciones, prácticamente sin cambios. Las revelaciones más relevantes se centraron en la siguiente fase: la dirección anticipa un aumento constante en los costos de endeudamiento para el próximo año, confirmó una reurbanización de S$141 millones en Singapur e indicó que la mayor fuente individual de desbloqueo de valor en la cartera, la opción de compra sobre 201 Keppel Road, se proyecta para 2028 o 2029 en lugar del corto plazo.
Los costos de endeudamiento son el principal lastre para las distribuciones
Los ingresos brutos aumentaron un 1,4% interanual y el ingreso neto por propiedades (NPI, por sus siglas en inglés) creció un 1,0%, impulsados por las iniciativas de mejora de activos en Singapur, la adquisición en la India completada a fines del ejercicio fiscal pasado, el crecimiento orgánico y la fortaleza del renminbi y del dólar australiano. Las desinversiones restaron algo de ingresos. La DPU se situó en S$0,01816 frente a S$0,01815 del año anterior, y la DPU del primer semestre fue de S$0,03632 en comparación con S$0,03627. El ingreso distribuible para los tenedores de participaciones se ubicó en S$93,3 millones frente a S$92,5 millones. El valor liquidativo por participación subió ligeramente a S$1,27 desde S$1,27 (nota: S$1,26).
Las perspectivas de financiamiento representan el principal factor negativo para la trayectoria de la DPU. El costo promedio de la deuda se ubica hoy en 2,7%, y la dirección anticipa que rondará el 2,8% al cierre del año fiscal. Al ser consultada sobre las proyecciones para el próximo año, la directora ejecutiva (CEO) Jean Kam señaló que el fideicomiso "apunta a un rango de entre 2,9% y 3%". La dirección atribuyó esta presión a la renovación de coberturas (hedges), tasas más altas en los préstamos denominados en yenes japoneses y a los endeudamientos adicionales destinados a financiar la India, los gastos de capital y las primas de suelo en Singapur. Las tasas base más bajas en la deuda no cubierta denominada en dólares singapurenses solo compensaron parcialmente este efecto. Con aproximadamente el 90% de la deuda a tasa fija —o cerca del 83% si se excluye la amortización temporal de préstamos—, el fideicomiso cuenta con un margen limitado para neutralizar la revalorización.
Los resultados del trimestre también se vieron distorsionados por cuestiones de calendario. En agosto, MLT captó S$400 millones mediante títulos perpetuos con un cupón del 3,5% para amortizar S$400 millones en perpetuas con un cupón del 3,725% con vencimiento en noviembre, destinando temporalmente los fondos a la reducción de préstamos. Esto redujo el apalancamiento agregado reportado al 37,5%, frente al 40,4% normalizado, y provocó que el fideicomiso asumiera el pago de cupones de ambos instrumentos durante unos 2,5 meses. El director financiero (CFO) reconoció un "carry negativo" debido a que los préstamos sin cobertura temporalmente reembolsados costaban menos del 2%, aunque precisó que el beneficio a largo plazo proviene de sustituir un cupón del 3,725% por uno del 3,5%. Por lo tanto, el solapamiento de los títulos perpetuos limitó la DPU en este trimestre, pero se trata de un efecto transitorio. Asimismo, MLT emitió su primer bono en renminbi extraterritorial por 500 millones de CNY al 2,1%, y dispone de líneas comprometidas por S$1.150 millones frente a vencimientos de deuda de apenas unos S$90 millones para este ejercicio fiscal.
Changi South: un rendimiento sobre el costo de entre 6% y 6,5%, pero con un horizonte prolongado
La dirección reurbanizará dos activos maduros en Changi South para convertirlos en una instalación logística de rampa de cinco pisos, lo que incrementará la superficie bruta alquilable (GFA) en un 34% hasta alcanzar los 0,5 millones de pies cuadrados. El costo total de desarrollo se estima en S$141 millones, con inicio de obras previsto para el primer trimestre del año fiscal 2027 y finalización en el segundo trimestre de 2029. Kam indicó que el rendimiento sobre el costo se situará entre el 6% y el 6,5%, en línea con el 6,5% aproximado obtenido en 5A Joo Koon, y estableció como objetivo alquileres de entre S$2,30 y S$2,50 por pie cuadrado. No obstante, advirtió que no debe considerarse un referente fijo: "Realmente depende del entorno de costos".
El impacto negativo en los resultados por sacar los activos de operación debería ser reducidos. Uno de los activos registra una ocupación inferior al 50% y el otro ronda el 70%, dado que los inquilinos han sido reubicados en otros puntos de la cartera, por lo que el impacto en el NPI es inferior al 1%. El financiamiento se estructurará mediante el mismo enfoque utilizado en Joo Koon, combinando gastos de capital progresivos y diferidos con desinversiones en curso para gestionar el nivel de apalancamiento. La dirección afirmó que ya está conformando la cartera de desinversiones para el año fiscal 2028. Fuera de Singapur, el proyecto de reurbanización en Malasia "avanza según lo previsto, aunque muy lentamente", con una posible consolidación el próximo año, mientras que el equipo analiza opciones de ampliación y desarrollo por fases en Australia y Japón.
La opción sobre 201 Keppel Road se posterga para el período 2028-2029
La opción de compra del patrocinador sobre 201 Keppel Road, el activo inmobiliario más destacado del fideicomiso en Singapur, ha sido aplazada. En respuesta al analista de DBS Derek Tan, Kam señaló que cualquier "regalo de navidad" constituye un asunto a mediano plazo vinculado al vencimiento del contrato de arrendamiento en 2028 y a los planes de reurbanización del propio patrocinador para el área de Southern Waterfront, los cuales están sujetos a restricciones urbanísticas y de conservación. La visibilidad sobre los precios se perfila más hacia 2028 o 2029. Kam confirmó que la valoración de la opción se calcula considerando un cambio de uso a comercial o residencial bajo los parámetros de la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA), y no en función de su valor logístico actual. Los inversores que esperen un evento de capital a corto plazo deben tener presente este calendario.
Arrendamientos: solidez en Singapur y mercados emergentes; China continúa en terreno negativo
La ocupación de la cartera se situó en el 96,4% y la reversión de rentas arrojó un saldo positivo del 2,1%, por encima del 0,9% del trimestre anterior (o del 4,2% excluyendo a China). Por mercados, las reversiones fueron del 5,3% en Singapur, 6,3% en Corea del Sur, 5,3% en Vietnam, 3,3% en la India, 2,8% en Malasia, 1,8% en Japón y 0,5% en Hong Kong. En China, la cifra fue negativa en un 1,7%, lo que representa una mejora marginal frente al negativo de 1,8% previo. El promedio ponderado de expiración de los arrendamientos (WALE) se mantiene estable en 2,5 años, y el 34% de los contratos vence en el año fiscal 2027, correspondientes en su mayoría a arrendamientos a un año en China. La dirección proyecta reversiones de entre el 3% y el 5% para Singapur, Malasia, Vietnam y la India. La ocupación en la India disminuyó debido a un periodo de transición operativa, el cual se espera que se cubra en el próximo trimestre.
China sigue siendo el punto débil y la dirección declinó comprometerse a señalar un punto de inflexión. Kam indicó que las reversiones deberían mantenerse en un rango similar al actual, negativo de entre 1,6% y 1,7%, y que la visibilidad es limitada debido a los plazos de arrendamiento de un año. Una perspectiva más clara podría surgir "hacia el cierre del año fiscal". Ante la insistencia de Brandon Lee sobre si las perspectivas habían empeorado —dado que la dirección se había mostrado más abierta anteriormente—, Kam respondió que no: "Simplemente consideramos que, en cuanto al momento en que alcanzaremos la neutralidad, resulta más prudente ofrecer una estimación más adelante". Asimismo, destacó una mayor ocupación del 94,4% y una retención de inquilinos consistentemente alta. James Sung describió un panorama divergente: la región occidental ha tocado fondo, el norte muestra indicios de haberlo hecho y el este se está estabilizando ante una oferta nueva limitada. El sur continúa enfrentando un exceso de oferta, si bien la exposición de MLT en esa zona es reducida. La dirección prevé mantener la ocupación en China cerca del 94% mientras impulsa selectivamente las rentas, tras haber "sacrificado" anteriormente la renta en favor de la ocupación. Tampoco existe un potencial oculto en los contratos de arrendamiento. A la pregunta sobre posibles grandes reversiones derivadas de contratos firmados hace una década, Sung replicó: "Ojalá los hubiera. Desafortunadamente, en esta etapa, no lo creo".
Las desinversiones se acercan a la meta; las adquisiciones son la próxima prueba
Las desinversiones acumuladas en el año suman S$243 millones, cifra cercana a la meta de entre S$200 millones y S$300 millones. La presentación corporativa señaló una prima sobre la valuación del 2,1%, mientras que el responsable de desinversiones indicó un 3,1%. Las operaciones comprenden dos activos en Wuxi vendidos al primer fondo en renminbi del patrocinador, 39 Changi South, Derrimut en Australia, el Parque Logístico Mapletree Northwest en China —vendido a un tercero— y dos unidades en régimen de copropiedad (strata) en Grandtech Centre, Hong Kong. Se proyectan nuevas ventas: una o dos adicionales en China, un grupo selecto en Singapur, Australia y Japón, así como continuas enajenaciones de unidades en Hong Kong. Grandtech Centre conserva cerca de 140 unidades, lo que equivale aproximadamente a la mitad del edificio, y los inmuebles Shatin 2 y 4 también cuentan con este régimen de copropiedad. La dirección señaló que el programa completo podría superar los S$300 millones, aunque una venta a un único comprador resulta irrealista, ya que los adquirentes son principalmente inquilinos y propietarios-ocupantes.
La cuestión central radica en el destino del capital reciclado. La dirección evalúa opciones en Singapur, Japón, Vietnam, la India y Malasia, y destacó que Singapur ofrece el diferencial de rendimiento (yield spread) más amplio. Australia, Hong Kong y Corea del Sur presentan actualmente diferenciales negativos y no constituyen una prioridad. Dado que los activos originados por el patrocinador en Vietnam y la India son de gran envergadura, la prioridad se centra en operaciones con terceros mientras el patrocinador "puede permitirse esperar un poco". Kam recalcó que toda adquisición debe ser accretiva (generadora de valor por participación). El analista Mervin Song apuntó que se espera que el patrocinador lance una plataforma el próximo año y querrá demostrar crecimiento en los activos bajo gestión (AUM). La dirección no ofreció catalizadores específicos de revalorización más allá del rejuvenecimiento, la reasignación de capital, la distribución del 70/30 entre activos desarrollados y emergentes, y la continuidad en el reciclaje respaldado por el patrocinador.
Partidas contables
El NPI trimestral disminuyó ligeramente a S$155 millones frente a los S$156 millones anteriores. Los gastos de propiedad se vieron distorsionados por dos elementos extraordinarios: la reversión de una sobreestimación de provisiones por servicios públicos en el primer trimestre y la subestimación de provisiones por impuesto predial de un periodo anterior en el segundo, tras la evaluación de la Autoridad de Ingresos de Singapur (IRAS). La dirección afirmó que no se registran alteraciones en los márgenes subyacentes. La pérdida de S$6,8 millones en la venta de subsidiarias refleja la desinversión de dos activos en China a través de entidades locales e incluye costos cambiarios y de desinversión, mientras que los ajustes al ingreso distribuible por S$8,7 millones se catalogaron como amortizaciones de rentas rutinarias. Una consulta de un analista sobre la reducción en el pago de comisiones de gestión en participaciones quedó sin respuesta durante la conferencia, y la dirección indicó que daría seguimiento al tema.