Mapletree Logistics Trust: financieringskosten naar verwachting op 3% door stagnerende DPU, herontwikkeling Changi South mikt op yield op kosten van 6,5%
Conferencecall over tweedekwartaalresultaten FY2027, 28 oktober 2026
Mapletree Logistics Trust heeft een stabiel tweede kwartaal gerapporteerd waarin de uitkeringen nagenoeg vlak bleven. De belangrijkste mededelingen betroffen echter de volgende fase: het management gaf aan dat de financieringskosten volgend jaar geleidelijk zullen stijgen, bevestigde een herontwikkeling van S$141 miljoen in Singapore en liet weten dat de grootste individuele waardecreatie in de portefeuille — de aankoopoptie op 201 Keppel Road — eerder een verhaal is voor 2028 of 2029 dan voor de korte termijn.
Financieringskosten drukken met name de uitkeringen
De bruto-opbrengsten stegen met 1,4% op jaarbasis en het nettopandinkomen (NPI) nam toe met 1,0%, geholpen door asset enhancement-initiatieven in Singapore, de overname in India die eind vorig gebroken boekjaar werd afgerond, autonome groei en sterkere koersen van de Chinese renminbi en de Australische dollar. Desinvesteringen drukten de opbrengsten enigszins. Het DPU (dividend per unit) kwam uit op S$0,01816, tegenover S$0,01815 een jaar eerder, waarmee het DPU over het eerste halfjaar op S$0,03832 uitkomt vergeleken met S$0,03627. Het uitkeerbare inkomen voor participatiehouders bedroeg S$93,3 miljoen tegenover S$92,5 miljoen. De intrinsieke waarde per participatie liep licht op van S$1,26 tot S$1,27.
De financieringsvooruitzichten vormen de voornaamste tegenwind voor het verdere verloop van het DPU. De gemiddelde schuldkosten bedragen momenteel 2,7% en het management verwacht dat dit oploopt tot circa 2,8% aan het einde van het boekjaar. Op een vraag over de verwachtingen voor het daaropvolgende jaar antwoordde CEO Jean Kam dat het fonds "koerst op 2,9% tot 3%". Het management schreef deze druk toe aan aflopende rentederivaten die tegen een hogere rente worden vernieuwd, stijgende rentes op leningen in Japanse yen en extra schuldfinanciering voor de overname in India, kapitaaluitgaven (capex) en grondpremies in Singapore. Lagere basisrentes op niet-afgedekte schuld in Singaporese dollar compenseerden dit slechts ten dele. Aangezien circa 90% van de schuld is vastgezet — of ongeveer 83% als de tijdelijke aflossing van leningen buiten beschouwing wordt gelaten — heeft het fonds weinig ruimte om de herwaardering op te vangen.
De kwartaalresultaten werden bovendien vertekend door timing. MLT haalde in augustus S$400 miljoen aan perpetual securities (eeuwigdurende leningen) op tegen een coupon van 3,5% om in november aflopende perpetuals van S$400 miljoen tegen 3,725% af te lossen, en stalde de opbrengst in de tussentijd tegen leningen aan. Hierdoor daalde de gerapporteerde nettoschuldgraad (aggregate leverage) tot 37,5%, ten opzichte van een genormaliseerde 40,4%, en betaalde het fonds tijdelijk gedurende zo'n 2,5 maand de couponlasten over beide instrumenten. De CFO erkende sprake te zijn van een "negatieve carry", aangezien de tijdelijk afgeloste niet-afgedekte leningen minder dan 2% kostten, maar benadrukte dat het langetermijnvoordeel schuilt in het inruilen van een coupon van 3,725% voor 3,5%. Deze overlap van perpetuals drukte zodoende het DPU in dit kwartaal, maar dat effect is tijdelijk. Daarnaast gaf MLT haar eerste offshore renminbi-obligatie uit — CNY 500 miljoen tegen 2,1% — en beschikt het fonds over S$1,15 miljard aan gecommitteerde kredietfaciliteiten tegenover slechts zo'n S$90 miljoen aan schuldaflossingen die dit boekjaar vervallen.
Changi South: yield op kosten van 6% tot 6,5%, maar met een lange horizon
Het management zal twee verouderde panden in Changi South herontwikkelen tot een logistiek faciliteit van vijf verdiepingen met een opritconstructie, waardoor de bruto vloeroppervlakte met 34% toeneemt tot 0,5 miljoen vierkante voet. De totale ontwikkelingskosten worden geraamd op S$141 miljoen, met een geplande bouwstart in het eerste kwartaal van FY2027 en oplevering in het tweede kwartaal van 2029. Kam hield rekening met een yield op kosten van 6% tot 6,5%, in lijn met de circa 6,5% die werd bereikt bij 5A Joo Koon, en mikt op huurprijzen van S$2,30 tot S$2,50 per vierkante voet. Zij waarschuwde ervoor dit niet als een vast ijkpunt te beschouwen: "Dat hangt sterk af van het kostenklimaat."
De inkomstenval door het tijdelijk uit de markt nemen van de activa zal vermoedelijk beperkt blijven. Eén pand is voor minder dan 50% verhuurd en het andere voor zo'n 70%, aangezien huurders elders binnen de portefeuille zijn ondergebracht, waardoor de impact op het NPI minder dan 1% bedraagt. De financiering zal naar verwachting op dezelfde wijze verlopen als bij Joo Koon, waarbij de geleidelijke en naar achteren verschoven capex wordt gekoppeld aan lopende desinvesteringen om de schuldgraad te beheersen. Het management liet weten al te bouwen aan de desinvesteringspipeline voor FY2028. Buiten Singapore vordert de herontwikkeling in Maleisië "volgens plan, zij het zeer traag", waarbij een samenvoeging vermoedelijk volgend jaar plaatsvindt, en onderzoekt het team opties voor uitbreiding en gefaseerde ontwikkeling in Australië en Japan.
De optie op 201 Keppel Road is een kwestie voor 2028 tot 2029
De aankoopoptie van de sponsor op 201 Keppel Road, het voornaamste pand van het fonds in Singapore, is uitgesteld. In reactie op een vraag van DBS-analist Derek Tan gaf Kam aan dat een eventueel "kerstcadeau" een middellangetermijnkwestie is, die gekoppeld is aan het aflopen van het huurcontract in 2028 en de eigen herontwikkelingsplannen van de sponsor voor de Southern Waterfront, waar beperkingen gelden op het gebied van ruimtelijke ordening en monumentenzorg. Zicht op de prijsvorming ontstaat vermoedelijk pas dichter tegen 2028 of 2029 aan. Kam bevestigde dat de optie wordt gewaardeerd op basis van een functiewijziging naar commercieel of residentieel gebruik volgens de parameters van de URA (Urban Redevelopment Authority), en niet op basis van de huidige logistieke waarde. Beleggers die hopen op een kapitaalgebeurtenis op korte termijn dienen hiermee rekening te houden.
Verhuur: sterke markten in Singapore en opkomende economieën, China blijft negatief
De bezettingsgraad van de portefeuille bedroeg 96.4% en de huurherwaardering (rental reversion) was positief met 2,1%, een stijging ten opzichte van 0,9% in het vorige kwartaal, of 4,2% exclusief China. Uitgesplitst naar markt bedroegen de herwaarderingen 5,3% in Singapore, 6,3% in Zuid-Korea, 5,3% in Vietnam, 3,3% in India, 2,8% in Maleisië, 1,8% in Japan en 0,5% in Hongkong. China noteerde een min van 1,7%, een marginale verbetering ten opzichte van min 1,8%. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten (WALE) is stabiel op 2,5 jaar, en 34% van de huurcontracten loopt af in FY2027, grotendeels eenjarige contracten in China. Het management verwacht huurherwaarderingen van 3% tot 5% in Singapore, Maleisië, Vietnam en India. De bezettingsgraad in India daalde tijdelijk door leegstand bij wisselingen van huurders, wat naar verwachting in het volgende kwartaal wordt rechtgetrokken.
China blijft de zwakke broeder en het management wilde zich niet wagen aan een prognose voor een omslagpunt. Volgens Kam zullen de herwaarderingen in een vergelijkbare bandbreedte blijven hangen als de huidige min 1,6% tot 1,7%, en wordt de voorspelbaarheid beperkt door de eenjarige huurtermijnen. Een helderder beeld ontstaat mogelijk "richting het einde van het boekjaar". Brandon Lee vroeg door of de vooruitzichten waren verslechterd aangezien het management zich eerder optimistischer had uitgelaten. Kam ontkende dit: "Het is simpelweg zo dat we het prudenter achten om pas op een later moment een uitspraak te doen over wanneer we weer neutraal zullen draaien." Ze wees op een verbeterde bezettingsgraad van 94,4% en een consistent hoge huurdersretentie. James Sung schetste een tweeledig beeld: het westen van China heeft de bodem bereikt, het noorden vertoont tekenen van bodemvorming en het oosten stabiliseert door een beperkte instroom van nieuwe aanbod. Het zuiden kampt nog altijd met overaanbod, al is de blootstelling van MLT daaraan gering. Het management is van plan de bezettingsgraad in China rond de 94% te handhaven en tegelijkertijd selectief de huurprijzen op te voeren, nadat in het verleden huur "is opgeofferd" voor bezetting. Er zit bovendien geen verborgen opwaarts potentieel in de huurcontracten. Op de vraag of er grote herwaarderingen te verwachten zijn van contracten die een decennium geleden zijn getekend, antwoordde Sung: "Ik wou dat het zo was. Maar helaas denk ik dat momenteel niet."
Desinvesteringen naderen doelstelling; acquisities vormen de volgende test
De desinvesteringen bedragen tot dusver dit jaar in totaal S$243 miljoen, dicht bij de doelstelling van S$200 miljoen tot S$300 miljoen. In de presentatie werd melding gemaakt van een premie ten opzichte van de waardering van 2,1%, terwijl het hoofd desinvesteringen sprak van 3,1%. De transacties omvatten onder meer twee panden in Wuxi die zijn verkocht aan het eerste renminbifonds van de sponsor, 39 Changi South, Derrimut in Australië, het Mapletree Northwest Logistics Park in China dat aan een derde partij is verkocht, en twee bedrijfsruimten (strata units) in het Grandtech Centre in Hongkong. Er staan verdere verkopen op de planning: één of twee extra panden in China, een handvol in Singapore, Australië en Japan, en doorlopende verkopen van strata units in Hongkong. Het Grandtech Centre telt nog circa 140 eenheden, grofweg de helft van het gebouw, en ook Shatin 2 en 4 zijn opgedeeld in appartementsrechten (strata-titled). Het management liet weten dat het totale programma de S$300 miljoen kan overstijgen, al is verkoop aan een enkele koper onrealistisch en bestaan de kopers hoofdzakelijk uit huurders en eigen gebruikers.
De interessantere vraag is waar het gerecyclede kapitaal naartoe stroomt. Het management beoogt kansen in Singapore, Japan, Vietnam, India en Maleisië, en stelt dat Singapore de ruimste rentespread biedt. Australië, Hongkong en Zuid-Korea vertonen momenteel negatieve spreads en hebben geen prioriteit. Aangezien door de sponsor aangedragen activa in Vietnam en India omvangrijk zijn, ligt de prioriteit bij transacties met derde partijen zolang de sponsor "het zich kan veroorloven even te wachten". Kam benadrukte dat iedere acquisitie waardecreërend (accretive) moet zijn. Analist Mervin Song merkte op dat de sponsor naar verwachting volgend jaar een platform naar de beurs brengt en zal willen inzetten op de groei van het beheerd vermogen (AUM). Het management bood geen specifieke aanjager voor een herwaardering (rerating) anders dan vernieuwing, herinzet van kapitaal, de verhouding van 70/30 tussen ontwikkelde markten en opkomende markten, en verdere door de sponsor ondersteunde kapitaalrecycling.
Boekhoudkundige posten
Het NPI daalde op kwartaalbasis van S$156 miljoen tot S$155 miljoen. De vastgoedkosten werden vertekend door twee eenmalige posten: een terugneming van te hoog begrote energiekosten in het eerste kwartaal en een te laag begrote onroerendezaakbelasting over een eerdere periode in het tweede kwartaal, volgend op de aanslag van de IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore). Het management gaf aan dat er geen wijziging is in de onderliggende marges. Het verlies van S$6,8 miljoen op de verkoop van dochterondernemingen weerspiegelt de verkoop van twee Chinese activa via lokale entiteiten en dekt wisselkoers- en desinvesteringskosten, terwijl de aanpassingen op het uitkeerbare inkomen van S$8,7 miljoen werden omschreven als routinematige huuramortisatie. Eén vraag van een analist over lagere managementvergoedingen uitbetaald in participaties bleef tijdens de call onbeantwoord; het management gaf aan hierop terug te komen.